안녕하세요! 알짜배기 부동산·재테크 정보를 싹싹 모아 전해드리는 싹싹모아입니다.
마음에 쏙 드는 집을 찾았을 때의 설렘도 잠시, 막상 계약서를 쓰려고 가계약금을 보내거나 테이블에 앉으면 ‘혹시 내가 놓친 건 없을까?’, ‘전세사기나 하자가 있으면 어쩌지?’ 하고 불안해지는 경우가 많습니다.
최근 몇년 사이에 부동산 임차인/매수인들의 불안이 많이 높아진건 사실입니다. 특히나 전세사기에 사회초년생, 신혼부부, 첫 자취생 부동산경험이 적어 불안해 하는 임차인/매수인 같은경우 어디에 물어볼데도 많지 않고, 물어봐서 대답을 들어도 용어가 너무 어렵기도 하고 불안감은 쉽게 해소 되지 않는게 현실입니다.
그래서 요즘 계약을 하기 전에 확인 해야 하는 서류들이 더 많이 늘어나고 법적으로 의무화를 하면서 조금이나마 불안감을 해소 할 수 있도록 많은 조치를 취해 놓았지만 아직도 여전히 전세사기 피해자분들은 고통 받으시고 있습니다.
계약서에 도장을 찍기 전, 딱 5분만 투자해서 한번더 체크 하고, 임대인(집주인)과 공인중개사에게 이 질문들을 던져보세요. 사전 분쟁과 숨은 지출, 보증금 위험을 예방할 수 있습니다.
우선 계약을 진행 하게 되면 여러가지 복잡해 보이는 서류들이 눈앞에 펼쳐지고, 설명 들으랴, 읽으랴, 서명하랴 정신이 없을거에요. 주거용(아파트,오피스텔,빌라,다가구 등) 계약서가 제일 많이 작성하는 계약서이기 때문에 기본적으로 주거용으로 설명을 드릴게요.
주거용계약서를 작성 할 때에는 기본적으로
1. 계약서
[소재지, 거래금액, 기간, 특약사항, 인적사항 등을 작성합니다]
2. 확인설명서
[소재지, 권리관계, 제한사항, 임대차확인사항, 입지조건, 건물관리(내부시설현황), 주변환경조건 등]
3. 등기부등본
[소재지, (갑구)소유권에 관한사항, (을구)소유권 이외에 권리에 관한사항=소유권 이외에 각종 권리]
– 등기부등본은 한마디로 집의 주소(소재지), 진짜 주인(갑구), 그리고 걸려 있는 대출이나 빚(을구)을 적어놓은 ‘부동산 신분증’입니다.
4. 건축물대장
[건축물의 현황을 나타내는데, 한마디로 집의 면적, 구조, 용도, 위반 건축물 여부 등 건물 자체의 상태를 적어놓은 ‘건물 성적표(프로필)]
5. 국세/지방세 완납증명서
[집주인이 내야 할 세금을 밀리지 않고 잘 냈는지 보여주는 (세금 정산서)]
6. 전입세대열람원
[이 집에 현재 나보다 먼저 들어와서 살고 있는 세입자가 누구인지 보여주는 ‘주민등록표(입주자 명부)]
7. 확정일자부여현황
[이 집에 살던 세입자들이 보증금을 지키기 위해 등록한 (우선순위(순번) 대기표)]
8. 공인중개사의 공제증서
[중개 사고나 사기가 발생했을 때 손해를 보상받을 수 있는 (중개사 전용 보험증서)]
9. 신분증
이러한 서류들이 존재해요. 사실 더 많지만 기본적인 서류들만 적어 봤습니다!
(너무 많은가요?ㅎㅎ 그래도 꼭 확인하고 체크 해야할 서류들입니다!)
자! 이런 서류들을 봤는데도 여전히 불안할 수 있습니다~
이럴 때 이런 질문들을 던져 보세요, 그럼 더이상 부동산 초보처럼 보이지 않을거에요!
1. 권리관계 질문: “내 보증금을 안전하게 지킬 수 있나요?”
가장 기본적이면서도 치명적인 손해를 막기 위해 등기부등본 관련 상태를 명확히 질문해야 합니다.
- “선순위 근저당(대출)과 선순위 보증금 총액이 정확히 얼마인가요?”
- 다가구주택이나 빌라의 경우, 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 합계와 은행 대출금을 합친 금액이 매매가의 60~70%를 넘지 않는지 확인해야 합니다.
- “계약 체결 후 잔금 납부 다음 날까지 등기부 상태를 유지하는 특약을 넣을 수 있나요?”
- 세입자의 대항력은 전입신고 및 확정일자 다음 날 0시에 발생합니다. 그 사이에 집주인이 대출을 받는 꼼수를 막기 위해 필수적으로 요구해야 하는 특약 조건입니다.
- “임대인의 국세·지방세 완납증명서를 확인해 주실 수 있나요?”
- 집주인에게 세금 체납이 있으면 경매 시 보증금보다 세금이 우선 변제될 수 있으므로, 완납증명서나 체납 열람 동의를 요청하세요.
2. 보증보험 질문: “전세보증금 반환보증 가입이 가능한가요?”
보증금을 안전하게 돌려받기 위한 최종 안전장치인 보증보험 가입 여부를 계약 전에 확인해야 합니다.
- “이 집이 HUG(주택도시보증공사)나 SGI 전세보증금 반환보증 가입 기준에 부합하나요?”
- 공시지가나 KB시세 대비 부채 비율이 높아 보증보험 가입이 거절되는 집들이 있습니다.
- “만약 임대인이나 주택 하자로 인해 보증보험 가입이 거절될 경우, 계약금을 조건 없이 전액 반환한다는 특약을 넣어주실 수 있나요?”
- 말로만 “가입된다”는 중개사나 집주인의 말만 믿지 마시고, 보증보험 가입 불가 시 계약을 무효로 하고 계약금을 돌려받는 특약을 계약서에 명시해 달라고 요청하세요.
3. 시설물 하자 질문: “수리 의무와 입주 전 조건은 어떻게 되나요?”
실제 거주하면서 발생하는 가장 흔한 분쟁이 바로 ‘시설물 수리’에 관한 문제입니다.
- “누수, 곰팡이, 보일러 등 주요 시설물에 하자가 있거나 최근 수리한 이력이 있나요?”
- 육안으로 확인하기 어려운 윗집 누수나 베란다 곰팡이, 보일러 연식 등은 사전 질문을 통해 확인해 두어야 합니다.
- “집 구경 때 확인한 파손 부위(깨진 세면대, 방충망 등)는 입주 전까지 수리해 주시는 조건인가요?”
- 수리해 주기로 약속한 부분은 구두에 그치지 않고 “잔금 지급 전까지 OO 항목을 임대인이 수리해 주기로 함”으로 특약에 남겨야 합니다.
4. 관리비 및 기타 비용 질문: “숨어있는 추가 지출은 없나요?”
월세나 전세금 외에 매달 나가는 관리비 항목을 꼼꼼하게 따져봐야 실질 주거비 부담을 줄일 수 있습니다.
- “정액 관리비에 정확히 어떤 항목(인터넷, 수도, 난방, 청소비 등)이 포함되어 있고, 별도 부과되는 건 무엇인가요?”
- 최근 월세를 낮추고 관리비를 터무니없이 높게 받는 편법이 많아졌으므로 상세 내역을 물어봐야 합니다.
- “장기수선충당금은 퇴거 시 집주인에게 정산받는 게 맞나요?”(아파트/오피스텔 기준)
- 임차인이 매달 관리비와 함께 납부하는 장기수선충당금은 원칙적으로 집주인이 부담해야 하는 돈입니다. 이사를 나갈 때 그동안 낸 금액을 정산받을 수 있는지 미리 언급해 두세요.
💡 싹싹모아의 마지막 핵심 팁!
“구두로 나눈 모든 답변은 계약서 ‘특약사항’에 문서로 기록되어야만 법적 효력을 갖습니다.”
그래서 다들 특약~특약 하는거죠!
말로는 “다 해주겠다”, “문제없다”고 하더라도 계약서에 적혀있지 않으면 추후 법적 보호를 받기 어렵습니다. 위 질문들을 통해 확인된 답변 중 중요한 내용은 중개사에게 부탁하여 반드시 특약란에 한 문장으로 적어달라고 요청하세요.
이 글을 ‘스크랩’해두시거나 핸드폰에 저장해두셨다가, 계약 당일 현장에서 체크리스트처럼 하나씩 확인해 보시길 권장합니다!