💡 [초간단] 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 얼마를 받아야 할까? (전월세전환율 완벽 정리)

전세 보증금을 줄이고 일부를 월세(반전세)로 바꿀 때, 월세를 얼마로 정해야 하는지 막막하셨죠?

월세를 계산하는 기준은 크게 ① 법으로 정해진 기준(재계약 시)과 ② 시장 시세 기준(새 세입자 계약 시) 2가지로 나뉩니다.

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🔍 전월세 전환 기준 2가지 한눈에 알아보기

1. 기존 세입자와 재계약할 때 ⚖️ (법정 전월세전환율 4.75%)

• 법적 상한선: 주택임대차보호법에 따라 연 4.75% (2026년 기준금리 2.75% + 2.0%)를 초과해서 받을 수 없습니다.
• 월세 계산 환산: 보증금 1,000만 원당 약 3만 9,500원(약 3.95만 원)입니다.

2. 새로운 세입자와 신규 계약할 때 🤝 (시장 시세 기준 5.0%~6.0%)

• 자유로운 협의: 새 세입자와의 계약은 법적 상한선 제약을 받지 않으므로 주변 시세에 맞춰 정합니다.
• 월세 계산 환산: 보증금 1,000만 원당 4만 1,600원 ~ 5만 원 수준입니다.

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📊 보증금 전환 한눈에 보는 비교표

예시: 전세 5억 원 ➔ 보증금 5,000만 원 + 월세로 바꿀 때 (차액 4억 5,000만 원 전환)

구분	적용 전환율	1,000만 원당 월세	보증금 5,000만 원 선택 시 월세
법정 상한 기준 (재계약/갱신 시)	4.75%	약 3.95만 원	약 178만 원 / 월
시장 평균 기준 (신규 계약/협의)	5.0%	약 4.16만 원	약 187만 원 / 월
시장 상한 기준 (신규 계약/협의)	6.0%	5.0만 원	225만 원 / 월

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💡 딱 2 가지만 기억하세요!

1. 기존 세입자와 계약을 연장(갱신)한다면?

• 법정 상한선인 연 4.75% (1,000만 원당 약 3.95만 원)를 넘겨서 받을 수 없습니다.

1. 새로운 세입자를 구한다면?

• 법적 제한이 없으므로 주변 시세를 반영해 1,000만 원당 4만 원 ~ 5만 원 (전환율 5.0%~6.0%) 사이에서 협의하여 정하는 것이 가장 적정합니다.